什么么是按揭？
“按揭”具有房地产抵押及分期还款两层含义。它是指按揭人将物业的产权转让于按揭受益人（银行）作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让回给按揭人。具体地说，按揭贷款是指购房者以所购得的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。
标准的解释如下：
“按揭”一词源自英语“Mortgage”，其含义即为“抵押贷款”，又为“商品房抵押贷款”，它是指抵押人（借款人）将其合法拥有的物业作为抵押物抵押给抵押权人（贷款人），保证抵押权人为第一受益人并保证履行商品房按揭（抵押）贷款合同项下的全部义务，从而从抵押权人处取得一定数量和期限的贷款。

按揭可以分为现楼按揭贷款和楼花按揭贷款。现楼按揭是指借款人借款购买现楼，而以购得现楼作抵押。楼花按揭是金融机构对购买楼花（尚未完工前整栋、分层或分单元先预售的楼房）的置业者提供的以借款人依据购房合同具有权利为抵押的按揭贷款。

房款支付的几种常见方式？

　 ◆一次性付款
是过去最为常见的付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。
利：一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右的优惠，如是现房则能很快获得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式价格最低。
弊：一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者压力较大。如果是期房的一次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险大。

　◆ 分期付款
又分为免息分期付款和低息分期付款，是目前比较吸引人的付款方式。
利：缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。
弊：分期付款随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高。

　◆ 按揭付款
即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式，因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。
利：可以筹集到所需资金，实现购房愿望，花明天的钱圆今天的梦。
弊：目前手续繁琐、限制较多。

　◆ 公积金贷款
居民购房除了动用历年的积蓄，购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款，仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决，目前运用此种个人住房公积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的"组合贷款"已是购房最普遍的贷款方式。因为它比较符合现实又较为合理，毕竟每户家庭可以计贷的个人住房公积金额度不会很多，若全部向银行贷款又会在利息上负担太重。
个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款，具有一定的政策补贴性质，只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款，它最大的优点是利率低，而且贷款金额越大、期限越长，利差就越可观。

住房按揭贷款是怎么回事？

商品房买卖对于一般居民来说绝对属于高额交易，所以购房者想获得银行的资金支持。同时房地产开发商也希望自己开发的房产能够迅速售出。而且金融机构也希望自己能够放出更多的良性贷款。在这三方共同需要的推动下，住房按揭贷款应运而生。简单地说，住房按揭贷款就是由购房者在支付了一定的购房款（首期）之后，从银行获得信贷资金交纳剩余的那部分房款，守成对房屋的购买；同时，以所购得的房屋作为抵押，在一定期限内还清向银行所借的资金。

银行提供按揭贷款需要几个方面的配合，具体程序为：

第一步，银行与开发商签订按揭贷款合作协议书，银行（抵押权人）承诺在特定条件下向开发商的客户提供贷款，由客户（抵押人）将所购房产抵押给银行。

第二步，开发商与购房客户签订商品房买卖合同，并在签约后到房管部门办理买卖登记手续，因为只有办理完了登记手续才具备向银行提出贷款的先决条件。

第三步，申请银行按揭贷款的购房客户按照银行的要求向银行提出申请，递交银行规定的各种文件，并且履行一定的义务，例如付清首期付款等。

第四步，银行对申请人的条件予以审查，对合格者予以批准，并与之签订抵押贷款合同。

第五步，银行经办人与被批准的申请人一起持抵押贷款合同书和商品房买卖合同，在房管部门产权产籍处办理抵押登记手续。

第六步，抵押登记手续办理完毕，银行向购房者放款，直接将贷款划入开发商在银行开立的账户内，并通知开发商。开发商收到款后，即认为购房者已交足购房款，给购房者开具房款发票。

借款人（抵押人）在贷款银行同时开立还款账户，根据抵押贷款合同书之约定，按期向该账户还本付息，直到还清全部贷款，再与银行经办人一起办理解除抵押手续。

银行贷款政策详解

　　银行对个人住房贷款的发放对象和条件：

　　*具有完全民事行为能力且符合各家银行规定条件的自然人；

　　*具有合法有效的身份证明（如居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；

　　*有稳定的职业和经济收入；具有偿还贷款本息的能力；

　　*无不良资信记录和行为记录；

　　*有符合首付比例要求的购房自筹资金；

　　*有银行认可的资产作为抵押；

　　*银行规定的其他条件。

个人住房贷款申请需提供的资料及相关：

　　*购买住房的合同、协议、或其他有效文件原件；

　　*出具符合银行要求比例的自筹资金（即首付款）有关证明；

　　*借款人和共有人的具有法律效力的身份证件、户口簿、婚姻状况证明的原件和复印件；

　　*银行认可的收入证明；

　　*二手房需提供所购房产原《房屋所有权证》等合法产权证明；

　　*银行要求提供的其他材料。

　　贷款比例：

　　*个人住房贷款所购房屋小于等于90平方米的首付最低为20％

　　*个人住房贷款所购房屋大于90平方米的首付最低为30％

　　贷款期限

　　*借款人年龄与贷款期限之和不超过70年

　　*个人住房贷款最长期限为30年

　　*个人二手房贷款所购住房的房龄与贷款年限之和不超过40年

　　*个人商业用房贷款最长期限为10年

　　*个人二手商业用房贷款所购房产的房龄与贷款年限之和不超过30年

　　贷款利率：

　　*银行住房贷款利率执行中国人民银行规定的同期同档次贷款利率；

　　*有固定利率、混合利率、可调整利率三种利率确定方式可供选择；

　　*目前最优惠利率按照相对应期限档次限利率的0.85倍执行。

　　贷款还款方式：

　　等额本息法/等额本金法

　　等比递增法/等比递减法

　　等额递增法/等额递减法

及银行规定的其他还款方法

?购买二手房如何办理按揭手续?

１、买卖双方签订《买卖协议》，支付订金；
２、买卖双方填写《二手房抵押借款合同》以及银行要求填写的相关表单，准备相关材料；
３、银行收取材料，并对借款人进行资信审核；
４、评估事务所评估，首期款资金监管并提供资金监管证明
5、银行确定可贷款年限，计算可贷款额度及月还款额；
６、计算各类相关费用；手续费、保险费、抵押登记费、评估费、交易税费等，客户确认贷款；
７、双方递交过户资料
８、买卖双方缴纳税费，买方领取房地产证
９、买方将房地产证抵押给银行，办理抵押登记手续；
１１、交易中心出具《收件单》，客户签署《借据》；
１２、银行获取《他项权证》，银行放款。

按揭需哪些材料？
１、夫妻双方（若有共同还贷人，还需提供参与还贷人）的身份证、户口证原件及两份复印件；
２、借款人的婚姻状况证明原件和两份复印件（已婚者提供结婚证）；未婚者提供未婚证明；离婚者需持离婚证及未再婚证明；
３、借款人所在单位出具的借款人收入证明（若有共同还贷人，还需提供参与还贷人的收入证明）；
４、贷款额以外部分房款付迄证明；
５、购房合同原件及两份复印件；
６、银行或有关部门（交易所、监理所等）要求借款人提供的其他文件或材料。

二手房按揭收费标准
１、手续费（由中介公司收取）：目前中介公司收取的按揭手续费一般在1000元-1500元之间，有专门的按揭人员提供服务。（此笔费用买方可以与中介方协商是否支付以及具体费用多少，并不包括在中介费之内）。
２、抵押登记费（由交易中心收取）：100元
３、保险费（由保险公司收取）：房屋成交价×０．０５％�澊�款年限。（现在邳州二手房交易一般不再收保险费）。
４、评估费（由评估事务所收取）：按件计收，每件３００元。
５、抵押合同印花税（由交易中心收取）：房屋成交价×０．００５％。

什么是等额本息还款法

等额本息还款法，即每月归还相等的金额，包括贷款本金和利息，该方法简便易记忆。

适用业务：
1、一手房贷款、二手房贷款
2、房产抵押、非交易转按揭业务

适合人群：该法每月归还的金额相同，适用于收入较为稳定的工薪阶层。

优点
1：还款金额稳定
2：容易记忆
3：不易逾期
缺点
1：还款总额高于等额本金还款法

什么是等额本金还款法

即贷款人每月归还相等的贷款本金，同时归还当月应支付的贷款利息，适用于每月有固定收入，同时希望还款金额逐步减小的客户。

适用业务：
1、一手房贷款、二手房贷款
2、个人住房抵押授信、同名转按

适合人群：收入稳定，前期能承受较大月供，后期其余支出用于子女教育等家庭大额支出的中青年人士。

优点
1：每月归还相同本金
2：月供递减
3：总体利息负担较轻
缺点
1：前期支付的本金和利息较多
2：不适合年轻人或没有一定积蓄的人

什么是固定利率房屋贷款

指银行为购买住房（商业用房）的借款人提供的在一定期间的贷款利率保持固定不变的人民币贷款业务

适用业务：
1、一手房贷款、二手房贷款
2、房产抵押、非交易转按揭业务

适合人群：在中国大陆境内购买个人住房和商业用房且年满18周岁具有完全民事行为能力的自然人。

优点
1：贷款期间利率保持固定不变。
2：还款方式灵活多样。
3：可提前还款。
缺点
1：房贷利率略高于现实利率。
2：不能享受优惠利率。

贷款购房如何才能最省钱？

买房子是一项巨大的投资。对于工薪阶层，贷款购房是最佳的选择。然而，怎样贷款最划算呢？专家给出了以下建议。

首付越少越合适

为什么这么说呢？由于每个人的财富积累不一样，对未来经济收入预期不一样，因而每个人会选择自认为合理的首期付款额。而依据中央银行的规定，购房贷款不超过房价的80%，也就是说购房者必须准备20%以上的首期付款。

专家建议购房者最好能申请到70%至80%的抵押贷款。因为在某种程度上，贷款愈多愈好，首期愈少愈好，当然这一切都应控制在购房者的负债能力之内。首期付款额低，就意味着合同期内每一期的付款额高，特别是利息负担会多一些，但购房者将有多余的资金用于改善其生活品质和其他投资。因为其他投资的收益有不少项目都高于贷款利率，所以选择较低的首期付款额为好。

另外，现在民生银行推出了新的贷款方式，转按、加按、换按，这些都是很方便购房者的选择。其中，变更住房借款人简称“转按”，延长原借款期限或追加贷款额度的简称“加按”，变更抵押物的简称“换按”。如果你在贷款购房以后，想把这套房子卖掉，就可以转按。这样，如果你首付越少，你转按之后，转移的利息负担就越多。假如我们购买一套每平方米3000元的房子，面积100平方米，按揭年数15年(180期)，按揭7成和8成，就会产生不同的结果。如果你购买这样一套房子，在5年后你想卖掉，就可以进行“转按”，你如果按揭是8成，首付比7成按揭少30000元，15年利息仅仅多付12816元。而且，你转换按揭之后，所有的利息负担就安全“转移”到了其他购买者身上。最重要的是，首付少30000元房款，15年的利息仅仅多出12816元，投资在开放式基金上的年收益按保守的5%计算，是30000×5%×15=22500元，这还没有算每一年的基金收益的累计投入，所以，收益要高得多。

另一方面，因为目前的购房贷款利率不断在降低，那么在如此优惠的贷款利率条件下，能够申请多少贷款就尽全力地申请，只要你不是盲目地追求愈大愈好的房子，利息的支出并不算太多。如果实在到最后负担不起，还可以进行“加按”，没有什么可担心的。

此外，如果你手上的钱不少，收入也可观，除了购房外，你还有其他比较在行的投资，不妨选择尽量低的首付款，反正其他方面的收入会大大降低利息的负担。不管怎样，在你的负债能力范围内，选择最高的抵押率，最小的首付款，让钱能更好地生钱，是最佳之举。

贷款时间以15到20年最恰当

一个最基本的常识是，借款期限越长每月还款就越少，但总还款额必然上升。10万元贷款借10年，每月约需还1090元，还款总额约13万元；贷款借20年，每月约需还690元，还款总额约16.6万元。专家认为借款年限一般15到20年就足够了，对普通百姓而言，退休以后再承担较高还款压力，风险较大。此外，各商业银行在住房贷款业务的营销中，会有一些利民措施。如“非指定楼盘按揭贷款业务”，购房人若自己落实按揭银行，而不需要房产商提供任何担保，一般来说，可以享受房产商提供的一次性付款房价优惠措施。

延长还款期限的目的主要是为了降低每月还款额，但是否期限越长越好呢？让我们来看一个例子。以借款10000元为例，如果2年还清，每月还款438元，利息负担504元；如果4年还清，每月只需还款229元，每月还款减少209元，负担减轻50%左右。但是利息负担也从504元增加到了1004元，同样增加了50%左右。而如果比较第29年和第30年，29年的贷款为每月还款54.73元，30年的贷款为每月还款53.93元，同样是延长一年，每月负担只减少不到1元，1%左右。可见期限过长不能使每月还款额大幅度减少，而白白增添了利息负担。30年的利息负担是9414.8元，29年的利息负担是9046.04元，利息负担增加将近400元，4%左右。所以合理的还款期限应该是15到20年。